PLF 2026 : le “statut du bailleur privé” renforcé (version 49.3) — ce qu’il faut retenir, chiffres à l’appui

Le projet de loi de finances 2026 (PLF 2026) intègre bien le statut du bailleur privé dans la version sur laquelle le Gouvernement a engagé sa responsabilité via l’article 49.3 (texte déposé le 21 janvier 2026). L’idée est de relancer l’investissement locatif privé en location nue, en réintroduisant un avantage fiscal structurant, basé sur l’amortissement.

1) À qui s’adresse le statut du bailleur privé ?

Le dispositif est basé sur un amortissement fiscal applicable à la location nue, à usage de résidence principale, pour :

• le logement neuf,

• et l’ancien sous condition de travaux.

C’est donc une logique différente des anciennes “réductions d’impôt” : ici, on parle d’une mécanique d’amortissement et de déficit, avec des plafonds annuels.

2) Les taux d’amortissement : neuf vs ancien (avec majorations)

Dans le neuf

• 3,5 % d’amortissement pour un logement loué en “locatif intermédiaire”.

• Majoration de +1 point pour la location sociale et +2 points pour la location très sociale (donc 4,5 % et 5,5 %).

Dans l’ancien (avec travaux)

• Condition : travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.

• 3 % d’amortissement, avec majoration de +0,5 point (social) et +1 point (très social) — donc 3,5 % et 4 %.

  
  

3) Plafonds annuels : 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € par foyer fiscal

Dans le neuf comme dans l’ancien, le total des déductions au titre des amortissements est plafonné :

• à 8 000 € par an et par foyer fiscal,

• porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements concernés relèvent de la location sociale,

• et à 12 000 € pour la location très sociale.

Ces plafonds sont la clé pour mesurer l’impact réel selon ton niveau de revenus, la typologie du bien, et le loyer visé.

4) Engagement de location : 9 ans, avec une contrainte de calendrier

Pour bénéficier de l’amortissement :

• engagement de louer pendant au moins 9 ans,

• et mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement (ou l’acquisition si elle est postérieure).

5) Le point “nouveau” dans la version 49.3 : déficit imputable sur le revenu global

C’est un changement majeur mis en avant dans la version 49.3 : la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global (quand les charges dépassent les loyers).

Deux précisions techniques importantes :

• le foncier (terrain) est exclu de l’assiette,

• avec une évaluation forfaitaire fixée à 20 % du prix d’acquisition (donc 80 % amortissables dans cette logique).

6) Les chiffres “macro” annoncés : 500 M€ et 50 000 logements/an

Selon les calculs du Gouvernement, la mesure devrait générer 500 M€ de recettes fiscales. Et l’exécutif vise un effet “choc d’offre” : près de 50 000 logements supplémentaires par an.

Le secteur rappelle à quel point le marché s’est contracté : en année “normale”, 60 000 à 65 000 logements neufs étaient vendus aux investisseurs privés, contre environ 9 500 attendus en 2025.

7) Pourquoi c’est une actualité à suivre de près (et pas juste un titre)

Ce statut du bailleur privé rebat les cartes de l’investissement locatif, parce qu’il :

• remet une incitation fiscale structurante sur la location nue,

• introduit des niveaux d’avantage différents selon l’effort social (intermédiaire / social / très social),

• et impose des contraintes très concrètes (durée, délais, et travaux lourds à 30 % dans l’ancien).

Autrement dit : l’intérêt du dispositif dépendra fortement du projet (neuf vs ancien), du loyer visé, du niveau d’imposition, et de la stratégie patrimoniale.

GM Patrimoine : expertise investissement locatif neuf et ancien

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